S spremembami zakona do boljših podatkov o oddajanju nepremičnin

Ministrstvo za finance je v javno obravnavo poslalo osnutek novele zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, s katero želi med drugim izboljšati podatke o najemnih poslih fizičnih oseb in olajšati nadzor nad njihovim prijavljanjem. Spremenili bi tudi način določanja lastništva večstanovanjskih stavb.

V evidenco trga nepremičnin bi se po predlogu, objavljenem na eUpravi, vpisovali vsi najemni pravni posli, ki so sklenjeni za več kot 90 dni. Zdaj je ta mejnik pri šestih mesecih.

Fizične osebe, ki nepremičnin ne oddajajo v najem kot samostojni podjetniki posamezniki, bi morale o sklenjenih najemnih pogodbah poročati neposredno v evidenco trga nepremičnin. V preteklosti so to obveznost za fizične osebe, ki oddajajo fizičnim osebam, poskusili poenostaviti na način, da so njihovo obveznost poročanja združili z obveznostjo napovedovanja dohodkov iz oddajanja tega premoženja v najem. Tako so te fizične osebe podatke za davčno obveznost in za obveznost poročanja v evidenco izpolnile hkrati z napovedjo za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.

V praksi se je tak način po navedbah ministrstva izkazal kot neprimeren, saj so podatki v evidenco prihajali s prevelikim časovnim zamikom. Prav tako ni vzpostavljen mehanizem, ki bi zagotavljal preverjanje pravilnega poročanja podatkov o oddani nepremičnini in najemnem poslu s strani fizičnih oseb.

Po predlogu novele bi fizične osebe poročale v elektronski obliki prek sistema eDavki. Le v izjemnih primerih, ko bi bilo sporočanje podatkov v elektronski obliki nesorazmerno oteženo, pa bi lahko podatke Finančni upravi RS (Furs) oddale v fizični obliki. Furs bi jih nato digitaliziral in sporočil v evidenco trga nepremičnin.

O sklenjenih najemnih pogodbah bi morale poročati v 15 dneh od sklenitve najemne ali podnajemne pogodbe ali dodatka k njej, najpozneje pa dan pred dejanskim začetkom najema oziroma uporabe stavbe ali dela stavbe s strani najemnika.

Nadzor nad prijavljanjem podatkov o najemnih poslih v evidenco trga nepremičnin bi po predlogu prevzel Furs.

Za namen novega načina poročanja je predvidena tudi globa za fizično osebo, ki najemnega pravnega posla ne sporoči v evidenco ali sporoči nepravilne podatke, v višini med 250 in 400 evrov.

Nov način poročanja bi veljal za vse pogodbe ali anekse, sklenjene po uveljavitvi novele, torej od 1. septembra 2026.

Predlagana novela spreminja tudi način določanja lastništva večstanovanjskih stavb. V Sloveniji je namreč po navedbah ministrstva še vedno večina stavb enostanovanjskih, v stavbah z več deli pa pogosto ni vzpostavljena etažna lastnina. Za namene vodenja katastrskih postopkov se v katastru nepremičnin lastništvo takšne stavbe določi tako, da sledi lastništvu parcele ali parcel, na katerih leži tloris te stavbe. Tloris stavbe je navpična projekcija zunanjega obrisa celotne stavbe na ravnino, kar vključuje tudi obrise balkonov, napuščev in podobno.

Za postopke množičnega vrednotenja nepremičnin tak način določanja lastništva stavbe po navedbah ministrstva ni primeren. S spremembo definicije lastnika dela stavbe bi zato vrednost stavbe oziroma dela stavbe pripisali lastniku tiste parcele, na kateri fizično objekt stoji, ne pa deloma tudi lastniku parcele, nad katero sega le del objekta, kot je na primer balkon.

Komentar na predlog novele je mogoče oddati do 14. julija.