Matevž Granda: Stanovanjska kriza?

Število manjkajočih stanovanj, ki bi rešila stanovanjsko krizo, je variabilen podatek. Pred volitvami se poveča, po volitvah se ga ne omenja več. Pred volitvami stranke in politiki tekmujejo v napovedih, kdo bo zgradil več stanovanj. Nekdo pravi, da jih bo zgradil 10.000 – samo še izvoljen mora biti, potem drugi opozori, da je kriza še večja in da bo on zgradil, denimo, 30.000 stanovanj in še bolje rešil krizo. Stanovanjska kriza je eno od manipulativnih retoričnih sredstev politikov, saj je razumljiva vsem državljanom. Nepremičnine so pač drage, a vsi bi si želeli, da bi bile poceni. Stalna stanovanjska kriza za politike je koristna. Omogoča jim prazne obljube, po drugi strani pa jih nihče zares ne kaznuje za neuspeh, saj na koncu niso krivi oni, ampak počasna birokracija, opozicija, borzni zlom ali kaj podobno objektivnega. (opomba: kolumna je bila prvič objavljena v časopisu Delo, 12. 10. 2022)

In koliko stanovanj nam zares manjka, da bi lahko rešili stanovanjsko krizo? Odgovor je presenetljiv, če pogledamo javno dostopne podatke Statističnega urada republike Slovenije (SiStat): »V Sloveniji je bilo 1. januarja 2021 864.300 stanovanj (leta 2018: 852.200), od tega jih je bilo 698.700 naseljenih (leta 2018: 680.000).« Torej 165.600 stanovanj je v statistiki zabeleženih kot praznih! Pri tem je dodana opomba, da je okoli 27.000 stanovanj brez hišne številke in da morda niso prazna. Kakorkoli že, statistika zaznava veliko praznih stanovanj, veliko večje, kot bi si ga upal napovedati najdrznejši politik.

SiStat nadalje kaže, da je bilo med letoma 2011 in 2021 zgrajenih 36.400 novih stanovanj. »Skoraj 70 odstotkov (25.100) jih je bilo v eno- ali dvostanovanjskih hišah. V povprečju so ta stanovanja merila 131 kvadratnih metrov uporabne površine. Novozgrajena stanovanja v tri- ali večstanovanjskih in drugih stavbah (11.300) pa so imela 63 kvadratnih metrov uporabne površine. Lastniki velike večine novih stanovanj so bile fizične osebe (87 odstotkov).« Stanovanjski skladi so od tega zgradili le manjši delež.

Stanovanja se torej gradijo ves čas, kriza pa ostaja. Zato je težko razumeti, kako bi kakšen politik z gradnjo še dodatnih nekaj deset tisoč stanovanj rešil to krizo.

V čem je torej zares stanovanjska kriza? Kdo jo lahko reši? Je v resnici izmišljena ali le orodje politične propagande?

Nikakor.

Prvi, ki stanovanjsko krizo občutijo, so študenti. Postelja v študentskem domu stane okoli sto evrov, a le majhen delež študentov ima srečo, da jim je dodeljena. Študentskih domov je veliko premalo. Tisti, ki najemajo posteljo v zasebnih stanovanjih, plačajo zanjo okoli tristo evrov. Tudi za kletne prostore. (Govorim o Ljubljani, kjer je študentske populacije največ.)

Nadalje, stanovanjsko krizo občutijo mladi, ko se želijo osamosvojiti. V Sloveniji je povprečna starost, ko gredo mladi od doma, precej višja od evropskega povprečja. Kar 60 odstotkov mladih med 25 in 29 letom starosti živi pri starših. Evropsko povprečje je okoli 20 odstotkov, najmanj pa na Danskem in Finskem, le štiri odstotke. Glede na statistiko praznih stanovanj in količino novozgrajenih v zadnjem desetletju težko rečemo, da bi dodatna nova stanovanja rešila ta problem.

Tretja skupina populacije, ki občuti stanovanjsko krizo, so starejši. Primanjkuje dostopnih oskrbovanih stanovanj. Predvsem pa primanjkuje tudi alternativnih skupnostnih modelov bivanja in nasploh možnosti dostojnega bivanja v vseh življenjskih obdobjih.

Z naštevanjem imaginarnih števil novih stanovanj, ki naj bi rešila stanovanjsko krizo, politika le odvrača pozornost od resničnih problemov. Študentskih domov država ne gradi, čeprav denar za gradnjo študenti tudi sami prispevajo s študentskim delom. Vsakemu zaslužku prek študentske napotnice država odvzame del (eksplicitno kot dodatek za gradnjo študentskih domov), ne izpolnjuje pa svoje dolžnosti. Zagotavljanje dostojnih bivalnih kapacitet študentom bi moralo biti v interesu vseh, saj je kakovostno izobraževanje eden od temeljev naše prihodnosti kot družbe.

Dostopnost do prve nepremičnine za mlade bi lahko država olajšala s sistemskimi ukrepi. Denimo na Finskem so ti vključeni v sheme varčevanja, ki jim omogočajo ugodna posojila za nakup prve nepremičnine. Mladi se lahko v zgodnjih dvajsetih že osamosvojijo. Način je učinkovit in pravičen. Nikomur nič ne podari, ampak le olajša in spodbudi. Podobne sheme je naš sklad že imel, vendar so bile ukinjene.

Naslednji učinkovit ukrep, ki bi ga lahko prevzeli iz finskega modela je, da stanovanj, zgrajenih z javnim denarjem, ni mogoče prodajati po tržni ceni. Če nekdo, denimo, kupi stanovanje, ki ga zgradi javni stanovanjski sklad z namenom zagotavljanja vrednot socialne države (preprečevanje revščine), z njim ne more špekulirati na nepremičninskem trgu, ampak ga lahko proda le po regulirani ceni. Takšen ukrep je preprost in učinkovit.

Za reševanje stanovanjske krize bi morali spremeniti tudi naš urbanizem. Ta je zdaj predvsem birokratsko naravnan in spodbuja razpršeno individualno gradnjo. Dober urbanizem je prvi pogoj za kakovostno zgoščevanje mest in gradnjo učinkovitega javnega prometa.

Politiki z osredotočanjem na število novih (nikoli) zgrajenih stanovanj le preusmerjajo pozornost od resničnih problemov in njihovega reševanja. Resnično reševanje stanovanjske krize bi zahtevalo veliko dialoga in sodelovanja različno mislečih, kar pa ni ravno vrlina naših politikov. In dokler ne bo, stanovanjsko krizo lahko sprejemamo kot normalno stanje.

Dopis februar 2026: Aktualna vlada se je stanovanjske krize lotila najbolj ambiciozno do sedaj. Za to je ustanovila celo novo ministrstvo. Ob izteku mandata, pa lahko ocenimo, da kljub številnim novim uradnikom, ki naslavljajo problem stanovanjske krize, ta ni v ničemer bistveno drugačna, kot oktobra 2022. Cene stanovanj so še vedno večini nedosegljive in konstantno rastejo. Na trgu primanjkuje stanovanj za mlade in družine. Statistični podatki kažejo, da je od leta 2022 naprej zaznati rast števila izdanih gradbenih dovoljenj za večstanovanjske stavbe, ki jih gradijo pravne osebe, a velik del teh stanovanj prodajajo zasebni investitorji na trgu za  cene (3000 – 4000 evrov na kvadratni meter, v Ljubljani pa so lahko še bistveno višje).

Javni stanovanjski skladi sicer gradijo več kot v preteklosti, kar je zaznati tudi v njihovi ponudbi. Kljub temu je na spletni strani Stanovanjskega sklada Republike Slovenije trenutno na voljo zgolj 76 najemnih stanovanj po vsej državi. V primerjavi z napovedmi o 20.000 ali celo 30.000 novih stanovanjih je dejanski izkupiček bistveno skromnejši. Ob hkratnem podatku o več kot 150.000 praznih stanovanjih v Sloveniji se zato postavlja vprašanje, ali odločevalci stanovanjsko krizo sploh rešujejo na pravem mestu.

Napisal: Matevž Granda

(prvič objavljeno v časopisu Delo, 12. 10. 2022)