Izzivi preskrbe prebivalstva s stanovanji

Peter Thiel, milijarder in soustanovitelj PayPala, opozarja na vedno večji nepremičninski problem, ki mlade in družine nižjega srednjega razreda postavlja v vse težji položaj. Njegova opažanja se ne tičejo le ZDA, ampak tudi številnihdrugih držav, kjer strogi zakonodajni okviri ovirajo gradnjo novih domov. Njegov razmislek je lahko dobro izhodišče za pregled stanja pri nas. Podobnosti je veliko, sploh čeupoštevamo, da se je, z izjemo zadnjih nekaj let, v Sloveniji zelo malo vlagalo v izgradnjo javnih stanovanj v mestih, pogoji za gradnjo pa so se ves čas zaostrovali. Tudi pri nas je prevladovala popolnoma kapitalistična ideja prostega trga, zato je stanje lahko v marsičem primerljivo z ZDA.

Ključni izzivi nepremičninskega trga

Thiel se opira na zamisli Henryja Georgea, ekonomista iz 19. stoletja, ki se je primarno ukvarjal z nepremičninskim trgom. Trdil je, da povečanje mestnega prebivalstva za nekaj odstotkov lahko privede do neproporcionalnega povišanja rasti cen nepremičnin. Rast prebivalstva za na primer 10 odstotkovlahko privede do 50-odstotne rasti cen nepremičnin, medtem ko plače tem povečanjem nikoli ne sledijo. To ustvarja vse večjo vrzel med lastniki nepremičnin, ki izkoriščajo rast vrednosti, in mladimi, ki so izključeni iz lastniškega trga.

Za mlade generacije to pomeni, da sanje o lastništvu doma postajajo nedosegljive, starejši lastniki – še posebej iz generacije t. i. “baby boomerjev” – pa se veselijo rasti najemnin in vrednosti svojih nepremičnin. Thiel opozarja, da ta težava ni omejena zgolj na ZDA, temveč se pojavlja tudi v državah, kot so Velika Britanija, Kanada in druge, kjer strogi zakoni o coniranju in pretirana regulacija zavirajo rast stanovanjskega trga. Seveda lahko takoj ugotovimo, da veljato tudi za Slovenijo. Coniranje, o katerem govori Thiel, senanaša na proces prostorskega načrtovanja, torej proces določanja usmerjanja razvoja poselitve z določanjem namembnosti zemljišč – ali je določeno zemljišče namenjeno stanovanjski gradnji, industriji, kmetijstvu itd. Kompleksna zakonodaja prostorskega načrtovanja in urejanja prostoraresda zagotavlja varovanje okolja in javnega interesa, kar je nedvomno potrebno, hkrati pa pretirana nenaklonjenost zasproščanje novih zemljišč za gradnjo omejuje gradnjo novih stanovanj, kar vodi do pomanjkanja ponudbe in posledično višjih cen. Ob priseljevanju ljudi iz odročnejših krajev v mesta in njihovo okolico ter hkratnem pomanjkanju novih zemljišč za gradnjo stanovanj, vse daljši življenjski dobi in počasnem prenosu lastništva na mlajše generacije česa drugega kot rasti cen stanovanj ne moremo pričakovati. Upoštevati je treba tudi dejstvo, da se je, kljub znanemu klišeju o prevelikih slovenskih »bajturinah« na podeželju, pri nas v času socializma pravzaprav gradilo precej manjša stanovanja kot v zahodni Evropi, in je zato potreba po več prostora, po več stanovanjih v mestih, toliko bolj izražena. Poudariti je trebatudi odsotnost ukrepov za preprečevanje špekulacij z zemljišči, kar je povzročilo akumulacijo zazidljivih in tudi nezazidljivih zemljišč v mestih, za katere lastniki računajo, da bodo prej ali slej postala zazidljiva. Dostikrat so taka zemljišča v rokah peščice posameznikov iz nepremičninskega lobija. Nenaklonjenost določanju novih zazidljivih zemljišč ob odsotnosti ukrepov za preprečevanje tržnih špekulacij z njimije dober recept za rast cen nepremičnin. Z vidika družbenegain gospodarskega razvoja pa je takšna kombinacija porazna –večina ljudi dela za vedno višje stroške bivanja, namesto da bi vlagali v (svoj) razvoj.

Najemnine kot glavni vir inflacije

Thiel kot največji vir finančnega bremena za mlade in nižji srednji razred posebej izpostavlja najemnine. Medtem ko se ljudje pogosto osredotočajo na inflacijo pri življenjskih potrebščinah, kot je osnovna košarica dobrin in gorivo, pa cena bivanja pravzaprav predstavlja največji strošek za gospodinjstva.

Pojasnjuje, da so strogi zakoni o coniranju (določanju namenske rabe zemljišč) in zapletenost gradbene zakonodaje glavni razlogi za pomanjkanje stanovanj. Povpraševanje nenehno narašča, ponudba pa ostaja omejena, kar vodi v dvig cen. Thiel to imenuje “neverjeten prenos bogastva” od najemnikov k lastnikom nepremičnin in tistim iz višjega srednjega razreda. V Sloveniji si marsikdo, ki ima kakšno dodatno stanovanje, z visoko najemnino precej poviša življenjski standard.

Kaj bi bilo treba spremeniti?

Za reševanje nepremičninske draginje Thiel predlaga reformo pri določanju namembnosti zemljišč in zakonodaje, ki bi omogočila večjo gradnjo novih stanovanj. Poenostavitev postopkov in zmanjšanje regulativnih ovir bi lahko privedla do stabilizacije cen in povečanja dostopnosti stanovanj za mlade.

Dodaja, da bo brez teh sprememb razkorak med tistimi, ki imajo v lasti nepremičnine, in tistimi, ki si jih ne morejo privoščiti, le še naraščal. Dolgoročne gospodarske in socialne posledice bodo za mlade generacije in nižji srednji razred porazne.

Slovenija je v zadnjih letih končno začela vlagati v izgradnjo javnih najemnih stanovanj in s tem k povečevanju ponudbe stanovanj v mestih, ki bodo vsaj malo ublažila pomanjkanje. Igralci na tem področju kot glavno tveganje izpostavljajo ravno zagotovitev zadostnega števila zazidljivih zemljišč za gradnjo. Medtem ko se zdaj gotovo gradi več javnih stanovanj, pa je gradnja stanovanj, skupaj z upoštevanjem privatne gradnje, za polovico manjša kot v letih pred finančno krizo 2008, in še veliko nižja kot v najboljši desetletjih v časusocializma, ko se je gradilo tudi do dvajset tisoč stanovanj letno. Kljub temu, da številni gradbeni žerjavi dajejo občutek, da se gradi veliko in povsod, surove številke temu ne pritrjujejo.