Boste plačali več davka? Poglejte, kako je GURS prerazporedil skoraj 300 milijard evrov

Nove posplošene vrednosti nepremičnin: Kaj morajo vedeti lastniki

Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je 18. maja 2025 zagnala novo fazo v vrednotenju slovenskih nepremičnin. Z objavo posodobljenih posplošenih vrednosti, ki odražajo stanje trga na dan 1. januar 2025, je sprožila odzive tako med posameznimi lastniki kot tudi med večjimi lastniškimi strukturami.

Te vrednosti niso iz trte izvite – temeljijo na prenovljenih modelih vrednotenja, ki jih je vlada sprejela aprila 2025. In ja, to pomeni, da so za večino nepremičnin vrednosti zdaj „obogatene“. Povprečno za 8 %, kot je 14. maja povedal direktor GURS Tomaž Petek (vir: STA).

---

Kaj to sploh pomeni?

Posplošena vrednost nepremičnine je nekakšna uradna ocena, koliko bi vaša hiša, stanovanje ali zemljišče stala na trgu, če bi jo/ga kdo kupoval ali prodajal. Ni povsem isto kot tržna vrednost, a služi kot osnova za odmero davkov, ugotavljanje premoženja, črpanje subvencij in podobno.

Ključni dejavniki? Lokacija, vrsta rabe, leto izgradnje, velikost, stanje, in še marsikaj.

Vir: Freepik

---

Zakaj zdaj?

Trg nepremičnin se je med letoma 2019 in 2024 pošteno zatresel. Stanovanja so se podražila za kar 64 %, hiše za 54 %, stavbna zemljišča pa za neverjetnih 74 %. Stari modeli preprosto niso več odsevali realnosti – zato je prišla nova uredba, nova metodologija, nova ocena.

Uredba o določitvi modelov vrednotenja, ki je stopila v veljavo 13. maja 2025, je tisto orodje, s katerim je GURS v sodelovanju z vlado opravil ta svež obračun. Po podatkih, ki jih je povzel portal Siol.net, skupna posplošena vrednost vseh nepremičnin zdaj znaša skoraj 298 milijard evrov.

---

Kaj boste prejeli vi?

Do konca maja naj bi večina lastnikov po pošti prejela zbirno potrdilo – uraden dokument z novimi vrednostmi vaših nepremičnin. Ne bo torej samo pisemce, ampak nekaj, kar si velja pozorno ogledati.

Za tiste, ki imajo v lasti več kot 100 enot (denimo podjetja, skladi, nepremičninski velikani), pa velja poseben režim. Ti bodo dobili le navodila, kako si vrednosti sami ogledajo in izvozijo prek aplikacije “Osebni vpogled v vrednosti nepremičnin” (portal Prostor).

Vir: Freepik

---

Ne ‘štimajo’ podatki? Najprej preverite EMŠO

Kot opozarja GURS, naj lastniki natančno pregledajo potrdila. “Če katera od vaših nepremičnin manjka, najprej preverite v zemljiški knjigi, ali ste povsod vpisani z isto EMŠO,” svetujejo v uradu (vir: gurs.gov.si).

Uskladitev teh podatkov je pogoj za to, da je vrednost sploh pravilna. Zakaj? Ker sistem čepa na evidencah. In če je nekaj v katastru napačno vpisano, bo napačen tudi izhodni podatek.

---

Kaj pa, če mislite, da vas je GURS podcenil ali precenil?

Ena beseda: cenilec. Postopek za uveljavljanje posebnih okoliščin obstaja, ampak – pozor! – ni za vsak primer. Zakon pravi, da mora vrednost po modelu odstopati za vsaj 20 % ali več kot 200.000 evrov. Če tega ni, ne bo šlo skozi.

V primeru pritožbe bo postopek stekel po pravilih upravnega postopka, lastnik pa bo o odločitvi obveščen z upravno odločbo.

In še pomembno opozorilo GURS: “Cenilec mora pred oceno preveriti, ali se uradni podatki ujemajo z realnim stanjem. Če se ne, mora lastnik to najprej urediti.”

---

Ureditev napačnih podatkov? Ne pozabite na kataster

Večina napačnih vpisov izvira iz podatkov katastra nepremičnin. Tam se urejajo z zakonsko določenimi postopki. V nekaterih primerih so podatki povezani tudi z drugimi evidencami – denimo gozdovi (zakon o gozdovih), posebne rabe itd.

Vir: Freepik

---

Kaj to pomeni dolgoročno?

Nova ocena vrednosti ne pomeni nujno večjega davka – ampak je lahko to posledica. Minister za finance Klemen Boštjančič je že decembra 2024 namignil, da bi lahko v prihodnje sledila tudi obdavčitev dodatnih nepremičnin (npr. drugega stanovanja).

Ker bo GURS vrednosti usklajeval vsaki dve leti, to pomeni, da bodo postopki pregleda, pritožb, in preverjanja postali stalnica. S tem pa tudi breme za lastnike, če se v tem „svetu evidenc“ ne bodo znašli.

---

Kam po pomoč?

Za dodatna vprašanja GURS svetuje, da pokličete na brezplačno številko 080 10 66 ali pišete na klicnicenter.gurs@gov.si.

---

Nepremičnine so v Sloveniji čustvena tema – veliko ljudi ima v njih vse svoje premoženje. Prav zato je pomembno, da razumemo, kaj pomenijo te nove posplošene vrednosti. Niso zgolj številke v tabeli, ampak nekaj, kar lahko vpliva na davčno osnovo, dediščinski postopek ali vašo sposobnost za kredit.

Za zdaj je vse na papirju. A čeprav zgolj papir, je njegov vpliv lahko zelo resničen.

---

Vir: STA, GURS, Siol.net, Uradni list RS

Pripravil: N. Z.

The post Boste plačali več davka? Poglejte, kako je GURS prerazporedil skoraj 300 milijard evrov first appeared on NaDlani.si.