Afera Solis: Opeharjeni kupci stanovanj

Projekt Solis v Kopru je že več kot desetletje vir različnih afer. Med drugim je bila po ugotovitvah nadzornega odbora Mestna občina Koper pri projektu oškodovana za več kot 20 milijonov evrov. Toda to ni vse. Občina ni edina oškodovanka – oškodovani so bili tudi kupci stanovanj. V uredništvo smo prejeli pričevanja več kupcev stanovanj, ki so bili pri nakupu ogoljufani. Glede na to, da gre za več različnih primerov, jih bomo objavljali postopoma. 

Prvi primer: Plačal aro in podpisal pogodbo, a vseeno ostal brez stanovanja

Koprčan, ki je kupil stanovanje v Solisu, nam je zaupal (dokumentacijo hranimo v uredništvu), da so njegovo stanovanje – kljub temu, da je podpisal pogodbo in plačal aro – brez njegove vednosti prodali drugi osebi in mu nato sporočili, da odstopajo od pogodbe ter da mu are kljub temu ne bodo vrnili. 

Celoten postopek nakupa stanovanja v Solisu se je Koprčanu, ki je želel ostati neimenovan, zdel nenavaden, vendar je smatral, da ga kot kupca stanovanja zakonodaja ščiti pred (večjimi) zlorabami s strani Grafista. »Med primerjavo besedila pogodbe o rezervaciji in pozneje podpisane kupoprodajne pogodbe (avgusta 2023) sem ugotovil, da so v kupoprodajni pogodbi ceno stanovanja neutemeljeno povišali za približno 8.000 evrov. Izgovarjali so se na strošek shrambe, ki bi tako glede na pogodbo o rezervaciji kot na njihova ustna zagotovila morala biti zajeta v že dogovorjeni ceni stanovanja. Ker v danih okoliščinah nisem imel izbire, saj drugih stanovanj v Kopru ni bilo na voljo, sem podpisal kupoprodajno ceno s ceno, ki jo je Grafist samovoljno povišal,« nam je zaupal izigrani kupec stanovanja in dodal: »Prav tako so v pogodbi za dodatnih 45 dni zamaknili datum izročitve stanovanja, s čimer so na pogodbenih penalih za zamudo ’privarčevali’ dodatnih osem tisočakov.« 

Glede na to, da je bil objekt Solis načrtovan in zgrajen kot pisarniški (poslovni) objekt, je bilo s kupcem dogovorjeno, da lahko predlaga določene spremembe zasnove stanovanja, ki jih v sklopu izgradnje realizira prodajalec, torej Grafist. Kupec je plačal aro v višini nekaj deset tisoč evrov in čakal, da Grafist dokonča stanovanje. 

Zgolj dva dni pred iztekom roka za primopredajo stanovanja, ki bi nastopil 30. marca lani, je Grafist pod pretvezo pridobivanja soglasja za pridobitev ID oznake stanovanja kupcu ponudil v podpis Aneks št. 1, v katerega je med drugim dopisal tudi določbo, s katero bi skrajni datum za dokončanje stanovanja zamaknili za več kot dve leti – na dan 30. junija 2026. Aneksa z določbo, ki tako grobo posega v že sklenjeno pogodbo, kupec ni želel podpisati. 

Nekaj dni po poteku roka za dokončanje stanovanja je kupec stanovanja obvestil Grafist, da so pričeli teči zamudni penali, ker mu 30. marca 2024 nepremičnine niso izročili, kot to določa kupoprodajna pogodba. Odgovor na to je prejel šele dva meseca pozneje: iz Grafista so odgovornost za zamudo želeli pripisati kar kupcu: »Trdili so, da naj od mene predlagane spremembe ne bi bile ’usklajene’, kar nikakor ne drži. Jaz sem se glede sprememb vse že bil zmenil z njimi in oni so vse potrdili – dogovori o spremembah so bili že zdavnaj finalizirani.«

Ob koncu julija 2024 ga je Grafist pozval k »predčasnemu in nezakonitemu« plačilu kupnine, čeprav sam Grafist zakonskih pogojev za prejem kupnine ni izpolnil – ni imel deponiranega zemljiško-knjižnega dovolila in »še ni bil opravljen tehnični oziroma kvalitativni pregled stanovanja, na katerem bi se jaz kot kupec lahko prepričal, da mi je Grafist sposoben izročiti nepremičnino po lastnostnih iz pogodbe,« pove izigrani kupec stanovanja. Ker je bil po besedah našega sogovornika Grafist izjemno skop z informacijami, je kupec samoiniciativno poizvedoval pri njihovi skrbnici prodaje in nato še pri notarki, ki mu je zaupala, da proces deponiranja zemljiško-knjižnega dovolila ovira manjkajoči aneks, s katerim kupec soglaša s spremembo oziroma določitvijo ID oznake stanovanja. »Razložil sem ji, da so v ta aneks samovoljno dodali določbo o zamiku roka dokončanja stanovanja in svetovala mi je, naj podpišem aneks brez te določbe, kar sem tudi storil – 5. septembra 2024 sem sporni člen (3. alineja 1. člena) odstranil iz besedila in aneks podpisal, vendar je v aneksu pomotoma ostal kot datum naveden 5. avgust 2024. Osebno sem ga dostavil na Grafist, prevzela ga je gospa Mirela. Enajst dni pozneje, 16. septembra 2024, sem prejel izvod Aneksa, podpisan s strani Grafista.«

17. septembra 2024 je Grafist po besedah nesojenega kupca deponiral zemljiško-knjižno dovolilo  notarsko hrambo, zato jih kupec 23. septembra pozval, naj mu v skladu s pogodbo izročijo manjkajočo dokumentacijo: »Pozval sem jih, naj mi dostavijo izbrisno pobotnico in preostalo dokumentacijo, vendar se na moje pozive niso odzvali. Niti na moj poziv z dne 26. septembra, naj mi pošljejo avansni račun za plačilo kupnine, niso odgovorili.«

Namesto odgovora na pozive je 2. oktobra po pošti prejel dopis Grafistovega odvetnika Francija Matoza, da enostransko odpovedujejo pogodbo z njim, ker naj kot kupec ne bi izpolnil pogodbenih obveznosti. »Ta odpoved je protizakonita in jo sodno izpodbijam, prav tako sodno izpodbijam nezakonito prodajo mojega stanovanja drugemu kupcu,« nam zaupa. Tudi naši pravniki so nam potrdili, da je ta trditev ogoljufanega kupca v danih okoliščinah pravilna. 

Iz kupoprodajne pogodbe med Grafistom in drugim kupcem, ki jo hranimo v uredništvu, je razvidno, da je Grafist stanovanje našega sogovornika prodal drugemu kupcu še pred vročitvijo sicer nezakonite odpovedi. To pomeni, da je Grafist prodal eno stanovanje dvema kupcema, kar je prav tako nezakonito.

Tudi ostale trditve Grafista so, sodeč po določbah Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, netočne. Zakon jasno določa, da investitor pred dokončanjem stanovanja in njegovo izročitvijo kupcu ne more zahtevati nikakršnih dodatnih plačil, Grafist se je pa pri svoji enostranski odpovedi pogodbe skliceval ravno na te zahteve po dodatnih plačilih, ki naj ne bi bila poravnana.

Naš sogovornik, ogoljufani kupec stanovanja, je vložil več tožb in čaka na razplet sodnih postopkov. Upoštevajoč zakonodajo si upravičeno obeta, da mu bodo vrnili stanovanje ali plačali odškodnino. 

Upoštevajoč nesporno dejstvo, da je investitor zamujal z dokončanjem in izročitvijo vseh stanovanj ter upoštevajoč pričevanja oškodovanih kupcev in dokumentacijo, iz katere izhaja, da so pod krinko pridobivanja soglasja za določitev ID stanovanja (Aneks 1), kupcem skrivaj vsilili podaljšanje roka za izročitev stanovanj, lahko sklepamo, da so vse kupce stanovanj v Solisu izigrali za zamudne penale zaradi zamude z izročitvijo stanovanj. V zgoraj opisanem primeru bi ogoljufani kupec moral (za šest mesecev zamude) prejeti cca. 32.000 evrov. Preprost izračun pove, da bi za 60 stanovanj v Solisu to znašalo prek 1.920.000 evrov. Ali je morda kdo izmed kupcev stanovanj prejel priznane penale, še preverjamo.

V kolikor so bili vsi kupci (ali večina njih) prisiljeni v podpis Aneksa 1 in so se tako odpovedali zamudnim penalom, bi to predstavljalo eno od večjih oškodovanj kupcev stanovanj v Sloveniji, odkar obstaja Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb.

[Okvir]

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb jasno določa, da v primeru, ko kupec sklene (pred)pogodbo in plača 10 odstotkov are, investitor nima nobene pravne možnosti za izogib plačilu zamudnih penalov zaradi poznejše izročitve stanovanja. Zamudni penali lahko znašajo do 50 odstotkov kupnine in se jih pogodbeno ne more spremeniti v nižji odstotek (lahko se zgolj v višjega). Za sankcioniranje kršitev tega zakona je pristojna stanovanjska inšpekcija oziroma stanovanjski inšpektor.

Željko Urumović