Občina Piran se otepa denarja

Minuli torek je občina Piran na javni dražbi podjetju FH invest d. o. o. za 2,5 milijona evrov prodala sklop občinskih zemljišč v središču Portoroža. 

Občina je nameravala isto zemljišče prodati že septembra, vendar je ustavila prvi poskus prodaje teh zemljišč, ko je poleg podjetja Putro d. o. o. varščino vplačal tudi FH invest d. o. o. Čeprav je šlo za prodajo atraktivnega zemljišča po izjemno nizki ceni in sta bili vplačani zgolj dve varščini, je bilo tudi to za občino očitno preveč. 

Pričakovati je bilo, da bo po preklicu dražbe občina z omilitvijo pogojev za pristop k dražbi poskusila privabiti dodatne dražitelje, storila pa je ravno nasprotno – dodatno je omejila pristop k dražbi in tako dodatno omejila konkurenco. Kljub tem dodatnim omejitvam so k dražbi pristopili trije dražitelji, enemu od njih – podjetju Elta invest d. o. o. – je občina, sklicujoč se na neustreznost finančne garancije, onemogočila sodelovanje.  

Primer je v javnosti dvignil veliko prahu, saj je zemljišče na območju OPPN Kaštel po oceni stroke vredno vsaj šest milijonov evrov in ravno Elta invest d. o. o. je občino opozorila, da je izklicna cena prenizka. Točnost trditve iz Eltinega opozorila občini dokazuje tudi okoliščina, da sta le dva sodelujoča dražitelja, ki sta sprejela tveganja, naložena z omejitvami občine za sodelovanje na dražbi, izklicno ceno presegla za 2,5-krat, kar na najlažje razumljiv način dokazuje, da je bilo s cenitvijo občinske nepremičnine, ki jo je opravil cenilec Igor Zabukovec, nekaj močno narobe. V opozorilnem dopisu občini je Elta invest navedla, da je zemljišče vredno vsaj 6 milijonov evrov. 

Sumljive okoliščine dražbe in prepletanje različnih interesov

Na pobudo lastnika dela zemljišč je bil leta 2012 izdelan OPPN Kaštel, ki je določil gradnjo poslovnih apartmajev in podzemne garaže med obalo in Sončno potjo v samem središču Portoroža. Na najatraktivnejšem delu območja je določil gradnjo podzemne garaže z nekaj več kot 460 parkirnimi mesti in nadzemni objekt s približno 12.000 m² neto površine poslovnih apartmajev. S sprejetjem OPPN Kaštel je močno poskočila vrednost vseh zemljišč na tem območju – tako 3034 m², ki so že nekaj let v lasti podjetja Putro d. o. o., in 2441 m² zemljišča v lasti občine Piran, ki je bilo v torek prodano na dražbi.

Tako po mnenju poznavalcev kot po mnenju stroke je skupna vrednost zgoraj omenjenih 5475 m² zemljišča (na katerem je predviden Objekt 1) najmanj 14 milijonov evrov. Že preprosta matematika pove, da je občinski del zemljišča vreden najmanj šest milijonov evrov, del zemljišča v lasti podjetja Putro d. o. o. pa približno osem milijonov evrov.

Sodna poravnava kot krinka za omejevanje pristopa k dražbi? 

Zakonodaja občini nalaga, da si mora pri prodaji nepremičnin prizadevati za doseganje najvišje možne prodajne cene. Omenjena dražba ob vseh omejitvah, ki jih je določila občina, kaže, da si je prizadevala za ravno nasprotno – da se dražbe udeleži čim manj dražiteljev.

Pojasnilo omejevanja pristopa k dražbi je natančno razdelano v opozorilu, ki ga je družba Elta invest d. o. o. skupaj s strokovnimi mnenji in izračuni poslala občini Piran. V njem je navedeno, da je celotna zadeva postala problematična, ko je občina Piran s podjetjem Putro d. o. o. julija letos sklenila sodno poravnavo: »Minoren sodni spor (vreden cca 160 tisoč evrov), v katerem Putro d. o. o. toži občino, so izkoristili za to, da sklenejo sodno poravnavo, s katero se bo občina obvezala k prodaji zemljišča. Župani v preteklih obdobjih niso nikoli dali te zaveze družbi Putro d. o. o. ali komurkoli drugemu. Družbo Putro d. o. o. je zastopal odvetnik Franci Matoz, občino Piran pa odvetnik Aleksij Mužina,« je zapisano v opozorilu in razloženo, da gre za zvijačo: »Osnovni cilj poravnave je bil prisiliti občino, da jim (družbi Putro d. o. o.) proda zemljišče po nizki ceni (za 1 milijon evrov). Toda župani in občinski sveti med letoma 2012 in sedanjim niso želeli občinskega zemljišča, vrednega vsaj 6 milijonov evrov, prodati za zgolj 1 milijon evrov.«

V zvezi z zgornjim smo pridobili informacijo, da so tudi v mandatu Đenia Zadkovića potekala pogajanja med občino Piran in družbo Putro d. o. o. Občina je takrat ponudila, da v zameno za zemljišča, ki so bila prodana v torek, po zgraditvi garaže v sklopu Objekta 1 Putro občini v last izroči 250 parkirnih mest, skupaj z njihovim upravljanjem. Upoštevajoč minimalno vrednost parkirnega mesta v garaži (cca 25.000 evrov) je občina ta zemljišča v času župana Zadkovića vrednotila na 6.250.000,00 evrov.  

Za nizko izklicno ceno je bilo treba še poskrbeti: »Atraktivno zemljišče v središču Portoroža, na katerem se lahko zgradi cca. 200 apartmajev, ki se jih lahko prodaja posamično, bi privabila množico investitorjev iz celotne države, kar bi na dražbi močno dvignilo prodajno ceno zemljišča – tudi čez minimalno vrednost 6 milijonov evrov. V ta namen so morali poskrbeti za dvoje – postaviti nizko izklicno ceno za prodajo zemljišča in hkrati s tem onemogočiti dostop k dražbi vsem potencialnim kupcem zemljišča, razen družbi Putro d. o. o.«

Za nizko ceno, tako stoji v opozorilu, je poskrbel cenilec Igor Zabukovec, ki je širši javnosti znan iz afere »sodna stavba na Litijski«. Svojo nalogo je očitno izpolnil: »Vrednost občinskega zemljišča je namesto na minimalnih 6 milijonov evrov ocenil na zgolj 1 milijon evrov. Cenilec Zabukovec je uporabil neprimerno metodo ocene vrednosti zemljišča tako, da je vrednotil zemljišče zgolj s primerjavo prodajnih cen, ne pa tudi s cenitvijo ekonomskega potenciala zemljišča.«

Nizka izklicna cena atraktivnega zemljišča v Portorožu privabi veliko potencialnih kupcev iz cele države, zato je bil odvetnik Aleksij Mužina pred težko nalogo – kako naj z besedilom pogodbe onemogoči dostop potencialnih kupcev do dražbe in tako omogoči družbi Putro d. o. o. nakup po izklicni ceni? Ta izziv je poskusil rešiti tako, da se je z odvetnikom družbe Putro d. o. o.  Francijem Matozom dogovoril, da se kot prilogo k sodni poravnavi vanjo vključi tudi besedilo prodajne pogodbe za občinska zemljišča na območju OPPN Kaštel. Toda niti ta manever ni zadostoval za to, da bi Putro d. o. o. zemljišče kupil po izklicni ceni. Za dražbo je bila vplačana še ena varščina in občina je prodajo zemljišč preklicala. Mužina je moral novo rešitev poiskati na popravnem izpitu. 

Pred novim poskusom prodaje je občina obstoječim omejevalnim ukrepom dodala nekaj novih – tudi bančno garancijo v znesku pol milijona evrov. S tem manevrom je kot potencialne kupce izključila vse fizične osebe, kajti banke slednjim ne izdajajo bančnih garancij. Občina je s tem vsem prebivalcem Slovenije odrekla pravico do udeležbe na dražbi. 

Z dodanimi omejevalnimi pogoji je občina po strokovnem mnenju odvetniške pisarne Velkaverh, Štravs in Podgornik do te mere omejila dostop do dražbe, da se lahko efektivno smatra, da je z razpisano dražbo v torek pristopila k prodaji zemljišča družbi Putro d. o. o. z neposredno prodajo – kar je v nasprotju z zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti. 

Sama sodna poravnava je sporna tudi zaradi tega, ker je Putro d. o. o. za odstop od tožbe potencialne vrednosti 160.000 evrov dobil privilegiran položaj na javni dražbi za prodajo občinskih nepremičnin. S poravnavo se je občina praktično obvezala, da bo zemljišča pod pogoji iz poravnave prodala na javni dražbi – torej pod pogoji, ki jih je za Putro d. o. o. izpogajal odvetnik Franci Matoz z občinskim odvetnikom Aleksijem Mužino. 

Bistvo poravnave je bilo v tem, da se občino primora k prodaji njenega dela zemljišča z omejitvami in po nizki ceni. Obveznost zgraditi Objekt 1 lahko kot kupec izpolni zgolj Putro d. o. o. in nihče drug, kajti pogodba za prodajo občinskega zemljišča nalaga obveznost izgradnje Objekta 1 tistemu, ki kupi občinsko zemljišče. Ob tem je treba poudariti, da družba Putro d. o. o. kot lastnica preostalega dela zemljišč na območju OPPN Kaštel te obveznosti nima.

Upoštevajoč vsebino dopisov družbe Elta invest, poslanih občini Piran, so akterji nameščanja dražbe očitno ocenili, da bi z udeležbo podjetja Putro d. o. o. na dražbi potrdili očitke. Zato so namesto Putra po vroč kostanj v žerjavico poslali kar podjetje Brilosa d. o. o., ki je bilo določeno kot končni kupec Putrovega (in občinskega) zemljišča. 

Celotno dogajanje je komentiral tudi Aco Kabanica, lastnik in direktor družbe Elta invest d. o. o.: »Menim, da ta dražba in omejitve, ki so veljale na njej, predstavljajo prevaro, ki mora biti sankcionirana. Poskrbeli smo, da smo še pravočasno pred dražbo vsem vpletenim poslali pisna opozorila v zvezi z nezakonitostjo dražbe, ker smo želeli ustvariti trdno podlago za kazenski pregon prevare, ki so jo načrtovali v imenu in v škodo občine Piran. Od načrta niso odstopili niti po naših opozorilih, temveč so se poskusili skriti tako, da so namesto Putro d. o. o. na dražbo poslali zamenjavo – podjetje Brilosa d. o. o.. Na dražbi se je izkazalo, da je bila izklicna cena v višini milijon evrov del načrtovane prevare, saj so sodelovanje dovolili le enemu dražitelju, na katerega nimajo vpliva – in še ta jim je uspel preprečiti realizacijo prevare.« Po njegovih besedah zadeva ni zaključena: »Opozorila so bila poslana. Sedaj sledi kazenski pregon in tožba zaradi škode, ki je nastala s preprečitvijo udeležbe Elta invest na dražbi. Tisti, ki organizirajo prevare na dražbah, si zaslužijo kazenski pregon. Ni prvič, da smo bili soočeni s tem, da nekdo namešča dražbo nekemu izbranemu ponudniku. Toda tokrat smo se dobro pripravili in opravili vse potrebno za uspešen kazenski pregon storilcev ter poznejši uspeh na sodišču. Razni odvetniki in cenilci ne bodo več počeli, kar želijo.« 

U. R.